Comprar Vivienda: Un Sueño Que Se Desvanece – Hyenuk Chu
Comprar vivienda es una estrategia que no puede concebirse sin tener en cuenta criterios como la inflación y las tasas de interés. Por esta razón, hoy se cree q...
Publicación Editorial — El Club de InversionistasID #3553
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Comprar vivienda es una estrategia que no puede concebirse sin tener en cuenta criterios como la inflación y las tasas de interés. Por esta razón, hoy se cree que habrá un reset inmobiliario. ¿Pero qué significa todo esto? Empecemos por el principio.
Uno de los indicadores clave en el sector inmobiliario es el del inventario. Este se refiere a los inmuebles que están disponibles para la venta. En 2008, el inventario de viviendas en Estados Unidos sufrió un notable decrecimiento.
Inventario de vivienda - Hyenuk Chu | Fuente: FED St Louis
Este decrecimiento se debió, principalmente, a la crisis en la construcción que siguió a la crisis financiera.[i] Y a un boom en la compra de vivienda por parte de los millennials. Sin embargo, la estocada final para el inventario fue la pandemia.
Ante la necesidad de estar en casa y encontrar espacios más cómodos para pasar las cuarentenas, la compra de vivienda se disparó. Como consecuencia, en abril de 2020, el inventario se redujo a 938.000 unidades.
Se acercó a los mínimos históricos registrados en recesiones anteriores. Desde entonces, el precio de la vivienda empezó a subir rápidamente. Mientras que en 2009 una casa costaba US$257.000 en promedio, en 2020 costaba US$507.800 en promedio.
Precio de la vivienda en Estados Unidos - Hyenuk Chu | Fuente: FED St Louis
Inflación, Tasas De Interés Y Mercado Inmobiliario
El aumento de los precios ha estado motivado, así mismo, por la inflación. Recordemos que, en mayo de 2022, esta fue de 8.6%, la mayor registrada en los últimos 40 años. Para contrarrestar sus efectos, la Reserva Federal (FED) decidió subir las tasas de interés.
Estas se ubicaron entre 1.5% y 1.75%, según el último anuncio de la entidad. El punto es que esta decisión incidió, como siempre lo hace, en la fixed morgage rate. O en la tasa fija de interés de los préstamos para vivienda.[ii]
Mientras que hace un año la tasa correspondiente a los préstamos a 30 años estaba en 3.06%, en junio de 2022 fue de 6.07%. Esto significa que el precio de la vivienda se ha encarecido. Y que cada día resulta más difícil acceder a ella.
Tasa de interés fija promedio para hipotecas - Hyenuk Chu | Fuente: www.mortgagenewsdaily.com
De acuerdo con el Mortgage Bankers Association of America, las solicitudes de hipoteca en junio de 2022 fueron de 6.6%. En julio de 2021 fueron del 16%. Ante esa evidencia, la FED se ha pronunciado.
El presidente de esa entidad, Jerome Powell, hizo una revelación. La FED no tiene certezas sobre qué pasará en el mercado en el futuro. Y anunció que, pese a la subida de las tasas de interés, seguramente el precio de la vivienda continuará creciendo por un rato.
Aplicaciones para hipoteca en Estados Unidos - Hyenuk Chu | Fuente: tradingeconomics.com
Comprar Vivienda, Se Viene Un Reset
Tal vez lo que más llamó la atención de la intervención de Powell fue la clara advertencia que hizo al mercado. “Diría que, si usted es un comprador de vivienda o una persona joven que busca comprar una casa, necesita un reset”, sentenció.
Para Lance Lambert, experto de Fortune[iii], esto significa que la FED busca equilibrar la oferta y la demanda. Cabe recordar que, si la demanda de vivienda es alta en un entorno de escasos inventarios, solo se puede esperar como consecuencia el alza de los precios.
Precisamente, aumentar las tasas de interés ayuda a desincentivar las compras y equilibrar los inventarios. Por otro lado, con reset Powell se refirió a la necesidad de que los compradores reduzcan su búsqueda de vivienda.
Lo anterior, sumado al decrecimiento esperado de la inflación y las tasas de interés de las hipotecas, puede conducir al escenario deseado. Un escenario en el que, a mayor oferta, habrá un mayor equilibrio en el precio de los inmuebles.
No obstante, Lambert apunta a que eso no será sencillo de lograr. Especialmente, porque el nivel de inventarios de vivienda en Estados Unidos aún es bajo. Como mencionamos, está por el orden de 938.000 unidades. En sus mejores épocas, en 1972, llegó a sumar 2.494.000.
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¿Qué Sucede Con Las Viviendas Aún No Terminadas?
Las viviendas que podrían suplir ese vacío que hoy existe son las que aún están en construcción. Pero en ese segmento se evidencian retos que hacen más complejo comprar vivienda a precios justos.
De acuerdo con un reporte de Bloomberg[iv], la construcción de vivienda en Estados Unidos tuvo un declive de 14.4% en mayo de 2022. La tasa anual fue de 1.55 millones de unidades durante ese mes. Fue el nivel más bajo registrado en más de un año.
Ese comportamiento se debió al alza en las tasas de interés, por un lado. Y a las disrupciones en la cadena de suministro que no terminan. Una situación que agrava la escasez de materiales.
Esto se ve reflejado en los costos asociados a la construcción, según el Bank of America[v]. De hecho, el costo de los materiales para construir una casa familiar en 2021 fue de US$118.000, un 42% más con respecto a 2018, explica la entidad.
Las tablas de madera ocupan el primer lugar de materiales más caros. Le siguen cemento, ventanas y puertas, plomería y armarios. También hacen parte de este ranking los sistemas de climatización y los techos.
¿Bajarán Los Precios De La Vivienda?
Los millenials juegan un rol fundamental en el mercado de vivienda - Hyenuk Chu | Foto: Unsplash
Sin embargo, más allá de los costos, existen tres razones principales por las que las personas dejarían de comprar vivienda. Un comportamiento que podría materializar el reset del que habló el directivo de la FED.
Así lo indica el “Homebuyer Insights Report: Navigating a Competitive Market”[vi], también del Bank of America. De acuerdo con este, un 56% de personas dejaría de comprar casa debido a los altos precios.
Así mismo, un 40% de personas evitaría realizar dicha compra debido a las altas tasas de interés. Por otro lado, un 30% lo haría porque no está seguro de que pueda afrontar los closing costs, que se refieren, por ejemplo, al valor de las escrituras.
Con respecto a los millennials, al que iba dirigido el llamado de Powell, pueden ser ese alivio que el mercado necesita. Principalmente, porque según el estudio mencionado preferirían acudir a otras estrategias para comprar vivienda antes que endeudarse.
Un 51%, por ejemplo, dijo que retrasaría la compra de su casa mientras ahorra más dinero. Un 46% dijo que preferiría aumentar su presupuesto antes de realizar la compra. Y un 43% sacrificaría la ubicación de la vivienda con tal de quedarse con la vivienda de sus sueños. Solo un 29% pediría dinero prestado a su familia para realizar una compra como esta.
La Vivienda En La Bolsa De Valores
Mientras tanto, en la Bolsa de Valores de Nueva York el sector de la vivienda hace lo suyo. Especialmente, porque existen varias condiciones para identificar cuándo una empresa representa una oportunidad de inversión.
El comportamiento del precio de sus acciones es una de ellas. Pero, específicamente, ahora los expertos están llamando la atención sobre los earnings. Es decir, las ganancias obtenidas por una empresa en un trimestre o año fiscal.
La paradoja es que, mientras algunos de estos balances resultan positivos, el precio de las acciones dice lo contrario. Además, hay que tener en cuenta un dato adicional. Históricamente, cuando ha habido una inflación mayor a 5%, el mercado no se ha recuperado sin que se registre una recesión.
Por eso, hoy se habla de que el sector de la construcción sufre una desaceleración. A esto se suma otro dato: el nivel de desempleo en esa industria. En mayo de 2022, el desempleo total en Estados Unidos fue de 3.4%[vii].
Construcción representó el 3.8% del total. Se ubicó así en el quinto lugar. Solo fue superado por el sector de entretenimiento y hospitalidad, retail, transporte, minería y extracción de combustibles.
Al mismo tiempo, LPL Research pone el foco sobre el S&P 500 Homebuilding Index[viii]. A mediados de junio, cruzó un importante nivel de soporte. Así, registró pérdidas de más del 40% con respecto a los altos históricos logrados en diciembre.
“Nuestra conclusión es que hay pocas razones para pensar que este comportamiento ha terminado o que la tendencia está a punto de revertirse”, explica el estratega financiero de esa firma, Scott Brown.
Comprar Vivienda A Futuro
En los meses que vienen, lo más probable es que el anterior siga siendo el panorama. Especialmente, porque en su más reciente reunión la FED fue enfática en que hará lo que esté en sus manos para reducir la inflación.
Esto incluye seguir aumentando las tasas de interés. Por consiguiente, pronostica que son altas las probabilidades de que haya una recesión. Las decisiones que se tomen dependerán de cómo reaccionan los mercados, afirmó el presidente de la entidad.
De esta forma se espera reducir la inflación a un 3.8% de aquí a 2023. Un porcentaje que, aunque parece bajo con respecto al actual (8.6%), representaría el más alto que se ha observado en 15 años.
La junta de la FED, así mismo reveló que, a pesar de la situación actual, los bancos tienen fuertes niveles de capital[ix]. Es decir, que están preparados para prestar dinero a los hogares y negocios durante una recesión severa.
De esta forma, estarían preparados también para soportar la economía durante una época de desaceleración. Cabe aclarar que el test que arrojó estos resultados los proyecta para nueve trimestres fiscales.
Atento Al Sector
Para comprar vivienda, crea una estrategia - Hyenuk Chu | Foto: Unsplash
Tras los anuncios de la FED, los precios de las acciones tuvieron un comportamiento positivo el viernes pasado. Aunque los temores sobre la recesión afectan el ánimo de los inversionistas, los planes para reducir la inflación logran todo lo contrario.
Sin embargo, el 1% de crecimiento registrado en índices como el S&P500 en la mañana del viernes está lejos de compensar la caída que ha sufrido este año. Y que lo tiene en el nivel de US$3.854 cuando en diciembre de 2021 llegó a los US$4.766.
Ente este escenario, como inversionista, debes tener presentes dos temas. El primero es que la inflación y altas tasas de interés no solo se registran en Estados Unidos. Prácticamente, se observan en todos los países.
Por lo tanto, revisa la conveniencia de invertir en vivienda en este momento o no. Hazlo, según los indicadores y el contexto del que hemos hablado, pero aplicado al mercado de tu interés.
Con respecto a la Bolsa de Valores de Nueva York, no olvides que presenta una alta volatilidad. Por eso, ahora más que nunca, afina tu estrategia con el fin de potenciar tus resultados a pesar del mercado bajista. Recuerda que no se trata de operar siempre, sino de hacerlo bien. Ahora, por favor, comparte tu experiencia con la comunidad:
¿Cómo está el mercado de la compra de vivienda en tu país?
¿Qué opinas sobre esta alternativa de inversión en el momento actual?
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